MonetenGuru

Beim potentiellen Investor sollten alle Alarmglocken klingeln, wenn ihm massenhaft verbreitete Anlegerempfehlungen unter die Finger kommen, die riskante, zyklische Märkte den Investorenlaien und Hausfrauen als sichere Profitoasen vorstellen und diese letzte Käufergruppe so richtig schön scharf und gierig auf sichere Anlegergewinne machen.

Man denke beispielsweise an die damaligen Werbeaufdrucke von Banken auf all ihren Girokonto-Auszügen ihrer Kunden kurz vor dem Dot.com-Crash Anfang 2000 à la: “Kaufen Sie über unseren Bullenmarkt-Fonds die von unseren Investmentexperten ausgewählten Internetaktien am Neuen Markt und werden auch Sie mal so richtig reich“. Im März 2000 stand der Neue Markt bei fast 10.000 Punkten. Und 95% dieser so genannten Investment-Experten waren für den Markt weiter positiv gestimmt. Obwohl eigentlich jeder normal volks- und betriebs- und finanzwirtschaftlich Gebildete die Ãœbertreibung hätte sehen müssen. Man muss sich aber klar machen, dass gerade in solchen Boomzeiten die Broker, Finanzberater und provisionsgesteuerten persönlichen Bankberater riesig am Umsatz und Absatz der Finanzprodukte dieser Blase verdiente – wes Brot ich ess, des Lied ich sing. Das gilt oft auch für die Medien, die sich an Anleger richten: Diese werden häufig überwiegend – teilweise ausschließlich – durch Anzeigen und Sponsoren finanziert, die ihre Finanzprodukte absetzen wollen. Wie will man in diesem lukrativen Umfeld kritische Artikel platzieren?

Zwei Jahre später stand der Neue Markt Index der deutschen Börse bei unter 300 Punkten: Wer im März 2000 noch 10.000 Euro in Neue Markt Fonds investierte, hatte bis 2003 über 9.700 Euro verloren und weniger als 300 Euro vom Geld behalten. Damit konnte man sich höchstens noch besaufen.

Ergebnis: Ein Verlust von über 97% der Investitionssumme in rund zwei Jahren. Ein guter Schachzug war es, den vorher immer gerühmten Börsenindex “Neuer Markt” anschließend einfach abzuschaffen. Die das Image der Börse schädigende Vergangenheit soll besser durch Vergessen bewältigt werden.

Sieht man sich aus dieser Perspektive einmal das im Februar 2007 als “Gemeinschafts-Spezial” heraus gegebene Themenheft von Focus Money “Rendite mit Immobilien – Sicher vor Inflation und Steuern” – an, so lässt man sich auch hier als Leser in die schöne neue Welt der Geldillusionen mit Immobilien entführen.

Sind Immobilien tatsächlich “sicher vor Inflation”? Einerseits wohl ja, weil die Immobilie sicher auch noch nach einem Absturz des Immobilenmarktes existieren wird. Immobilien gehen ja vornehmlich in Kriegen oder ineffizienten Wirtschaftssystemen (DDR-Volksspruch: “Ruinen schaffen ohne Waffen”) kaputt.

Aber dem Anleger geht es bei der von Focus-Money behaupteten Tatsache “Sicher vor Inflation” ja um den Erhalt und die Mehrung seines Kapitals.

Das von Focus Money in Zusammenarbeit mit drei Vertretern der Immobilienbranche (UBS, GWB Immobilien AG und Boetzelen) herausgegebene Spezialheft erläutert dem Leser natürlich nirgendwo den typischen Konjunkturzyklus im Immobiliensektor. Dass in Phasen anziehender Inflation gemeinhin parallel auch die Zinsen und damit auch die Hypothekenzinsen steigen. Schließlich drücken Zinserhöhungen verständlicherweise meist auf den Immobilienwert, wodurch der Anleger einen Teil seiner in Reits, Immoblien-Zertifikaten, Immobilienaktien oder offenen oder geschlossenen Immobilienfonds angelegten Euros verliert. So wie die Immobilienwerte vorher in der derzeitigen internationalen Niedrigzinsphase in die Höhe geschossen sind, so können Sie umgekehrt im Rahmen von Leitzinserhöhungen wieder an Wert verlieren:

• Nehmen wir einmal an, dass eine Investition in Immobilien durch Vermietung eine Rendite von 5% erzielt und diese aktuelle Rendite etwa dem üblichen Marktzins entspricht. Würde sich jetzt inflationsbedingt der Marktzins erhöhen – z.B. auf 10% – so würde ein Investor jetzt anderswo doppelt soviel Zinsen erhalten, als mit diesem Anlagebetrag bei seiner Immobilie. Der Immobilienmarkt dürfte dann wahrscheinlich genauso in den Keller rauschen, wie er vorher durch die Zinssenkungen in die Höhe stieg.

• Zusätzlich kommt es bei erhöhten Hypothekenzinsen zu einer steigenden Zahl von Zwangsverkäufen unter den Immobilieninvestoren, die die höhere Zinslast nicht mehr aufbringen können. Ein aktuelles Beispiel für diese Entwicklung kann man gerade in den USA erkennen: Die US-Häuslebauer haben zu Konsumzwecken immer mehr Hypothekenkredite aufgenommen und sich verschuldet, da die Niedrigzinspolitik der US-Notenbank (FED) zunächst nach dem Börsencrash ab 2000 die Kredite verbilligte. Jetzt steigen die geplatzten Hypothekendarlehen, die Immobilienpreise sinken und die Banken fordern mehr Sicherheiten, die viele verschuldete Häuslebauer nicht erbringen können. Die folgenden Zwangsverkäufe drücken dann wieder auf die Preise am Immobilienmarkt und die Konjunktur.
• In den Boomphasen des Immobilienmarkts werden regelmäßig Ãœberkapazitäten an Immobilien produziert. Tritt der Konjunkturzyklus des Immobiliensektors dann in die Abschwungphase ein, sind die mit Investorengeldern erbauten Gebäude plötzlich kaum mehr vermietbar. Oder sie können nur zu Lockmieten in der Not überhaupt mit Mietern belegt werden. In Abwandlung des Sprichworts: “Die letzten Immobilien-Investoren beißen die Hunde.”

Wunderbar klingt die Immoanleger-Musik aus dem Intro von Chefredakteur Frank Pöpsel von Focus-Money:

“Raum für Rendite …. Auch der Einstieg in florierende Immobilienmärkte rund um den Globus ist mit dem richtigen Papier ein Kinderspiel…” Lieber Anleger, gerade, wenn die Märkte schon seit Jahren florieren und der Wolkenkratzer-Index neue Rekorde aufstellt, ist für Investoren typischerweise das Risiko, in den Abwärtsstrudel einer platzenden Immobilienblase gezogen zu werden, besonders groß. Das war schon früher so. Und es gibt keinen guten Grund anzunehmen, dass das nicht auch in Zukunft so sein wird.
Der erste Beitrag im Focus-Money Spezialheft lautet: “Beton mit Profit – Engagements im Immobiliensektor verheißen eine ideale Risikostreuung und überdurchschnittliche Renditen“. Kommentiert wird der Beitrag im Inhaltsverzeichnis auch mit: “Beteiligungen an Beton bewährten sich in der Vergangenheit bestens: Die jährlichen Renditen lagen im zweistelligen Bereich. Auch wenn die Erträge in Zukunft niedriger ausfallen, bestehen keine Zweifel an einer Fortsetzung des positiven Trends.”

Wirklich nicht? Manche Leser können sich vielleicht gerade noch an den großen Immobilienknall der 90er Jahre in Ostdeutschland erinnern: Auch angeheizt durch eine Steuerabschreibungsoase der Kohl-Regierung entstand eine Spekulationsblase, da immer mehr in Ossi-Immobilienfonds investierten, um mit den angesagten “blühenden Landschaften” (O-Ton Helmut Kohl) Profit zu machen. Sogar in entlegenen Dörfern wurde öffentlich gefördert in riesige Gewerbegebiete investiert – dann wartete man in der Brache vergeblich auf Betreibsansiedlungen und Arbeitsplätze. Ein paar Jahre später rotteten die Gewerbegebiete vor sich hin und in Städten wie Leipzig vergammeln ganze Häuserzeilen. In 1994 hatte ich einen Kaufvertrag zu prüfen, bei dem ein Investor 30 Mio. DM für ein Grundstück von 1.000 Quadratmetern hinblätterte, obwohl nicht mehr als fünf Stockwerke inklusive Dach erlaubt waren. 30.000 DM pro Quadratmeter für solch ein Grundstück in Berlin – das hätte man später zum Bruchteil des Kaufpreises bekommen.

Viele Anleger wurden damals mit falschen Versprechungen in die ostdeutsche Immobilienblase getrieben. Eine unseriöse Vertriebsmafia brachte im Zusammenspiel mit Finanzinstituten viele kleine Investoren ins Unglück – in langjährigen Rechtsstreits wurde schließlich höchstrichterlich festgestellt, dass eine Mithaftung der Banken nicht greift, nachdem die Investorenfirmen schon pleite gemacht hatten und nicht mehr zu greifen waren.

Der Focus-Money Beitrag im Immo-Spezialheft Februar 2007 preist bereits im Inhaltsverzeichnis die Investition in Einzelhandelsimmobilien: “Große Chancen für Anleger” – der Beitrag heisst dann “Immobilienaktien – Im Kaufrausch. Experten raten zum Kauf von Einzelhandels-Immoblienaktien.” Erinnern Sie sich noch an die Steuersparmodelle für an Handelsketten zu vermietende Immobilien? Langfristige sichere Vermietungen zu hohen Renditen sind garantiert! Das wurde auch damals schon dem Anleger angedient, der dann häufig in die Röhre schauen konnte.Und kann sich jemand noch an das Platzen der japanischen Immobilienblase 1990 erinnern? Damals soll der Grundstückswert von Groß-Tokyo so hoch gewesen sein, wie der gesamte Grundstücksmarkt  der USA. Die Folgen des Niedergangs sind in der japanischen Wirtschaft auch 2007 zu spüren.

1998 platzte die Immobilienblase in Süd-Ost-Asien. Viele Investoren, die dort zu spät eingestiegen waren, verloren dort Vermögen.

Fazit: Das Focus-Money Spezialheft “Rendite mit Immoblien” vermeidet sorgfältig, den Leser in den Konjunkturzyklus der Immoblienmärkte einzuführen. Kein Immobiliencrash – auch nur die seit 1990 – werden erwähnt. Statt findet man Artikelüberschriften wie “Reich mit Reits“.

Merke: Je weiter fortgeschritten der jeweilige Branchenzyklus gediehen ist, desto unkritischer werden häufig auch die von den “Sponsoren” geprägten Anlegerinformationen – speziell für die breite Masse. Die “Fachpresse” lebt hier häufig zum größeren Teil von den “Sponsoren” und Anzeigenkunden, für die die “Fachbeiträge” ein möglichst unkritisches Feld schaffen sollen, um die Leser in einen Kaufrausch zu versetzen.
Verschaffen Sie sich also bitte erst ein von derart massiven Anlegermarketing unabhängigen Überblick. Bevor Sie irgendwo in Immobilien investieren (sei es in ein Eigenheim, einen Immobilienfonds, Immobilienaktien, Reits oder Zertifikate auf Immobilienaktien), sollten Sie bitte vor allem feststellen: An welchem Punkt des Immobilienzyklus befinden wir uns aktuell eigentlich?

Natürlich sind Immoblien im Prinzip eine sehr gute Anlagemöglichkeit. Aber bitte alles zur rechten Zeit. Soll man wirklich  gerade jetzt in Immobilien-Investprodukte investieren, wo der durch eine historisch extreme Niedrigzinspolitik der Notenbanken aufgeblähte Immobilienmarkt wahrscheinlich bald seinen Höhepunkt erreicht hat? Gorbatschows Worte von 1989 bezüglich der DDR kann man auch auf den Immoblienmarkt übertragen: “Wer zu spät kommt, den bestraft das Leben“.

Wer als Anleger mit Immobilien sein Geld sichern oder mehren will, sollte – wie auch bei den anderen Anlagemärkten – besser immer nach dem Platzen der jeweiligen Finanzblase investieren. Der schlaue Investor wartet lieber noch ein paar Jahre ab, übt sich in Geduld und hält sein Pulver trocken. Einsteigen sollte ein an Werten orientierter Investor erst, wenn die Preise am Boden liegen, die Zwangsversteigerungen einen Rekord erreichen und niemand Immobilien mehr kaufen will. Das gilt übrigens auch fürs Wohneigentum.

Möglicherweise sollte man also gerade dann verkaufen, wenn Finanzspezialhefte mit Schönewetter-Fachbeiträgen in großer Auflage verbreitet werden, um eine breite Leserschaft als naives Investorenvolk zu erreichen und jeweilige Finanzprodukte abzusetzen. So wie dieses aktuelle Spezialheft von Focus-Money, das in großer Auflage in den Focus als Beilage gelegt wurde.

Der Beitrag wurde am Montag, den 26. Februar 2007 um 20:22 Uhr veröffentlicht und wurde unter Anlegerstrategie, Immobilien, Inflation abgelegt. Du kannst die Kommentare zu diesen Eintrag durch den RSS 2.0 Feed verfolgen. Du kannst einen Kommentar schreiben, oder einen Trackback auf deiner Seite einrichten.